研究院透天別墅  汐止買屋 / 汐止買房 - 1001甲山林天墅景觀電梯豪邸攬綠觀星法拍諮詢代標

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~3672 萬~~2938 萬 (含車位價)
參考單價：24.43 萬/坪
地址：新北市汐止區東勢街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114職二140
社區：甲山林天墅
格局： 6+6房(室) 3廳 4衛 2陽台 1廚房
總坪數：120.27 坪 (包含車位面積)
主建物面積：77.93 坪
附屬建物面積：4.5 坪
共同使用：18.8 坪
車位坪數：19.04 坪
土地面積：42.79 坪
樓別/樓高： B2~3樓 / 3樓
屋齡：7 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：平面式車位
車位描述：編號55.56
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：舊莊國小.誠正國中
附近交通：社區巴士及汐止免費的接駁公車
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格具吸引力：從首拍 5700 萬降至 2938 萬，降幅約半，參考單價約 24.43 萬，低於同區豪宅行情。 2. 產品坪大面廣：總坪數達 120 坪，已含平面車位，室內空間寬敞。 3. 屋齡新且格局好：屋齡僅 7 年，採巴洛克風格，室內高度達 5 米，格局方正。 4. 設施豐富：社區包含游泳池、SPA、健身房、兒童館等全齡公設，環境寧靜且景觀優越。
劣勢	1. 法律風險高：法院明確註記「拍定後不點交」，購屋後未必能即時取得使用權。 2. 租約干擾：現況有租約主張至 117 年（2028 年），買家需自行確認並處理租戶搬遷問題。 3. 持有成本高：120 坪的大坪數與 5 米挑高，後續清潔、能源及維護成本將顯著增加。 4. 產權複雜：位於山坡地保育區丙種建築用地，未來轉手或改建可能受法規限制。
機會	1. 資產增值潛力：若能在低價切入並解決占用問題，此類景觀別墅具長期持有價值。 2. 空間改造性：5 米層高的特殊格局，適合對空間有特殊設計需求的買家進行調整。 3. 生活機能：鄰近汐止與南港生活圈，交通便利，周邊公設完善，適合長期居住。
威脅	1. 無法強迫搬遷：因不點交，若租戶拒絕離去，買家需另循法律途徑，可能耗時耗力。 2. 市場流動性低：法拍別墅在二級市場的轉售難度較高，且因拍賣紀錄可能影響銀行核貸。 3. 隱憂未明：法院僅提示需自行查明租約，潛在的產權糾紛或房屋瑕疵可能超出預期。

物件評論

此物件為汐止區的高級景觀別墅，擁有優越的地理位置與新穎的硬體設施，且價格已大幅調整至原底價的一半，對資金充足的買家而言，具備一定的收藏或長期投資價值。

是否值得購買： 建議僅適合對法拍屋法律風險有高度專業判斷能力，且不急於立即進住的專業投資者；對於一般自住購屋者而言，風險較高，不建议直接入手。

主要理由：

不點交是最大障礙：法院標註「拍定後不點交」且存在長期租約（至 2028 年），意味著購屋後無法立即使用，甚至可能面臨長期無法收屋的訴訟風險，這與一般購屋者「買來即住」的期待落差甚大。
隱性成本與法律門檻：解決租約占用問題、確認山坡地建地的使用權限，以及後續龐大的維護費用，都需要額外的預算與專業處理能力。
價格雖低但代價高昂：雖然房價看似便宜，但若因占用問題無法使用，或轉手困難，實際的持有成本與機會成本將遠高於省下的購屋款。建議購屋者務必諮詢法律專業人士，並做好資金與時間的長期規劃後再行評估。

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